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↵ Immobilienerwerb im Überblick ↵
Das deutsche Immobilenrecht unterscheidet sich in einem wesentlichen Punkt vom spanischen:
in Spanien erlangen auch privatschriftliche Veträge Rechtswirksamkeit (im Gegensatz zu Deutschland, wo Immobilienkaufverträge gem. § 313 BGB generell beurkundungspflichtig sind). Ferner haben spanische Notare geringere Prüfungs- und Hinweispflichten als deutsche Notare. Daher sollten Sie sich bereits frühzeitig fachkundiger Hilfe bedienen. Bedenken Sie bitte auch, daß sämtliche Dokumente in spanischer Sprache verfasst sind.
Bei Inanspruchnahme qualifizierter Beratung gestaltet sich der Erwerb insgesamt aufgrund der gesetzlichen Regelungen genauso sicher wie in Deutschland.
Gerne benennen wir Ihnen auf Wunsch fachkundige Hilfe zu allen Bereichen.
I. Welche Unterlagen sind wichtig?
Vor der Unterzeichnung von Verträgen sollten Sie sich vom Verkäufer folgende Unterlagen vorlegen lassen:
- Original oder vollständige Kopie der im Register eingetragenen Kaufurkunde (Escritura Pública)
- Einen Grundbuchauszug, woraus die Eigentumsverhältnisse, Lasten und Belastungen hervorgehen (Nota Informativa Simple)
- sofern der Verkäufer nicht selbst Eigentümer der Immobilie ist, eine notarielle Urkunde, die ihn zum Verkauf berechtigt
- Verträge mit den Wasser-, Strom- und anderen Versorgungsunternehmen nebst aktueller Zahlungsquittungen.
- Quittungen über die Zahlung der spanischen Grundsteuer (IBI).
Beim Kauf einer Immobilie innerhalb einer Gemeinschaftsanlage sollten vom Präsidenten der jeweiligen Gemeinschaft vorliegen:
- Satzung der Eigentümergemeinschaft, Errichtungstitel / Teilungserklärung
- Auszug der gezahlten Beiträge von Gemeinschaftskosten und Umlagen des gegenwärtigen Eigentümers
- schriftliche Bestätigung des Präsidenten der Eigentümergemeinschaft, daß diese keine Verpflichtungen gegenüber Dritten hat und das die zu erwerbende Immobilie mit der Zahlung der Gemeinschaftskosten aktuell auf dem Laufenden ist
- ggf. ein durch den Verkäufer unterzeichnetes Inventarverzeichnis der Möbel, Geräte und Einrichtungen.
Sie selbst sollten ferner folgende Punkte vor der Zeichnung eines Vertrages erledigen:
a) Beantragung einer Steuernummer in Spanien (N.I.E.)
b) Beratung hinsichtlich steuerlicher Aspekte - insbesondere der Erbschaftssteuer
c) Vorbereitung einer eventuellen Hypothek bei einer spanischen Bank
II. Privatschriftliche Verträge - Contratos Privados
Das Eigentum an einer Immobilie kann in Spanien auch durch mündlichen Vertrag und Schlüsselübergabe auf den Käufer übergehen. Käufer und Verkäufer können bei Nichteinhaltung privater Verträge gerichtlich deren Erfüllung durchsetzen oder Schadensersatzansprüche wegen Nichterfüllung geltend machen.
Normalerweise wird in Spanien vor der notariellen Beurkundung zunächst eine privatschriftlicher Vertrag geschlossen. Dieser Vertrag sollte alle wesentlichen Vertragsbestandteile sowie den Kaufpreis enthalten.
Bei diesem Reservierungs- bzw. Optionsvertrag (Contrato de Reserva / Opción) handelt es sich um einen privatschriftlichen Vertrag, durch den sich der Verkäufer verpflichtet, die Immobilie innerhalb eines vereinbarten Zeitraumes an Sie zu verkaufen und auf Verlangen gegen Zahlung des Restkaufpreises die notarielle escritura zu unterzeichnen. Üblicherweise leisten Sie dafür eine Anzahlung, deren Höhe von der vereinbarten Reservierungsdauer abhängt. Üblich sind Anzahlungen von 10 % des Gesamt-Kaufpreises.
Falls Sie den Kaufpreis teilweise finanzieren möchten, sollten Sie in jedem Fall einen solchen Vertrag schliessen, um sich Ihre Immobilie bis zur Finanzierungszusage zu sichern.
Bei dem Abschluß eines solchen Vertrages ist es möglich, den Reservierungs- bzw. Optionspreis als sog. Arras gem. Art. 1454 Código Civil zu deklarieren. Dieses Gesetz regelt den Rücktritt von genannten Verträgen bei Zahlung eines Reuegeldes durch denjenigen, der den Vertrag nicht einhalten möchte. Bei dieser Art von Vertrag verlieren Sie Ihre Anzahlung, falls Sie den Vertrag nicht zu den vorher vereinbarten Bedingungen erfüllen können. Hält sich der Verkäufer auf der anderen Seite nicht an die geschlossene Vereinbarung, da er z.B. einen anderen Käufer gefunden hat, der einen höheren Kaufpreis zu zahlen bereit ist, so muß er Ihnen das Zweifache des empfangenen Betrages, hier also 20 % des Kaufpreises, als festen Schadensersatzbetrag zahlen. Die Vereinbarung eines Arras gibt Ihnen folglich mehr Sicherheit, das der Verkäufer Ihnen das Objekt auch wirklich bis zum vereinbarten Termin zurückhält.
III. Die notarielle Kaufurkunde - Escritura Pública de Compraventa
Die „Escritura“ ist ein vor dem Notar geschlossener Kaufvertrag, der für die Eintragung in das spanische Eigentumsregister zwingend Voraussetzung ist.
Ein spanischer Notar beurkundet lediglich das, was Ihm die Parteien vorgeben und erkundigt sich vorab per Fax beim Eigentumsregister, ob der Verkäufer dort eingetragen ist. Er ist zu einer weitergehenden Beratung über die Ausgewogenheit des Vertrages nicht verpflichtet. Anschließend sendet er wiederum per Fax die wesentlichen Daten der Escritura an das Eigentumsregister, wodurch eine Eintragungssperre ausgelöst wird. Dies bedeutet, das weitere notarielle Kaufurkunden nicht in das Eigentumsregister eintragen werden können.
IV. Das Eigentumsregister - Registro de la Propiedad
Vergleichbar dem deutschen Grundbuch hat in Spanien das Eigentumsregister eine wichtige Aufgabe. Auch in Spanien gilt der Grundsatz: Der eingetragene Besitzer ist der rechtmäßige Eigentümer. Somit wird der gutgläubige Erwerb von dem im Grundbuch eingetragenen Verkäufer geschützt. Eine gesicherte Eigentumsposition gegenüber Dritten ist also nur für denjenigen gegeben, der auch tatsächlich als Eigentümer im Eigentumsregister eingetragen ist. Insofern empfiehlt sich auch in Spanien dringend der Abschluss eines notariellen Kaufvertrages, der für die Eintragung im Register zwingend notwendig ist.
In der Regel wird die vom Notar ausgefertigte Kaufurkunde beim Eigentumsregister durch einen beauftragten Anwalt oder den Käufer selbst eingereicht. Sofern ein Beleg über gezahlte Notargebühren sowie ferner der Nachweis über die beim Finanzamt gezahlte Mehrwert- bzw. Grunderwerbssteuer mit eingereicht werden, wird der Eigentumswechsel normalerweise binnen weniger Wochen eingetragen. Bis zur erfolgten Umschreibung ist das Register durch eine Eigentumsverschaffungsvormerkung vor weiteren Verfügungen Dritter geschützt.
Aufgrund erforderlicher Behördengänge, dem Umstand, daß alle Dokumente in spanischer Sprache verfasst sind, Mitarbeiter der Behörden regelmässig nur spanisch sprechen und ferner auch einige Fristen zu beachten sind, raten wir Ihnen dringend dazu, fachkundige Hilfe in Anspruch zu nehmen.
Gerne benennen wir Ihnen ortsansässige Anwälte und sog. Gestoria, die Sie auch im Hinblick auf Aspekte des Steuer- oder Erbrechts beraten.
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